Εστίαση: Κοστίζει χρήματα το «ξεκινάμε και …βλέπουμε»

Συζητάμε με τον ειδικό του real estate Κώστα Γατή για την Αθήνα

Ο πολιτικός μηχανικός Κώστας Γατής αξιοποιώντας τόσο την επιστήμη όσο και την εμπειρία του στο real estate και τη μαζική εστίαση στην Αθήνα, ‘χαρτογραφεί’ την ελληνική πρωτεύουσα και μας ξεναγεί στο πολλά υποσχόμενο αλλά συνεχώς μεταβαλλόμενο τοπίο της.

 

Ο Κωνσταντίνος Γατής (MRICS) είναι πολιτικός μηχανικός ΕΜΠ MSc και  Σύμβουλος Ακίνητης Περιουσίας. Σήμερα είναι επιστημονικός συνεργάτης του ΕΚΠΑ για θέματα Εκτίμησης και Διαχείρισης Ακινήτων. Παράλληλα είναι διευθύνων σύμβουλος της Property Market Technologies η οποία παρέχει υψηλού επιπέδου υπηρεσίες real estate. Στη συνέντευξη που ακολουθεί και την οποία πραγματοποιήσαμε λίγες ημέρες πριν ξεσπάσει η πανδημία του κορωνοϊού στην Ελλάδα, ο Γ. Γατής παρουσιάζει το εστιατορικό κι όχι μόνο τοπίο της Αθήνας και καλεί τους υποψήφιους επενδυτές να αντιμετωπίζουν ‘ολιστικά’ κάθε απόφασή τους για κίνηση στην πρωτεύουσα των ευκαιριών αλλά και των ‘παγίδων’.

Grill | Ποια είναι η κατάσταση που έχει διαμορφωθεί στην Αθήνα σε εστίαση και τουρισμό;

Κωνσταντίνος Γατής | Στην πλειοψηφία των πόλεων, πόσο μάλλον των πρωτευουσών κάθε χώρας, στο κέντρο τους εντοπίζεται το υψηλότερο ενδιαφέρον για επαγγελματικά ακίνητα και ως εκ τούτου οι υψηλότερες αξίες πώλησης και μίσθωσης επαγγελματικών ακινήτων. Η Αθήνα αποτελούσε μέχρι πρόσφατα μια από τις ελάχιστες εξαιρέσεις παγκοσμίως. Το γεγονός ότι το σύνολο των τουριστικών αξιοθέατων της πόλης βρίσκονται στο κέντρο της, καθιστά το παραπάνω φαινόμενο ακόμα πιο ενδιαφέρον. Η οικονομική κρίση πρόσθεσε επιπλέον κενά καταστήματα και γραφεία στο στοκ κενών επαγγελματικών ακινήτων των δεκαετιών του ‘60 και ‘70. Επενδυτές από το εξωτερικό αντιμετώπισαν αυτή την κατάσταση ως μια επενδυτική ευκαιρία και συρρέουν τα τελευταία χρόνια μετατρέποντας μεγάλο αριθμό επαγγελματικών ακινήτων -από μεμονωμένα πρώην γραφεία έως ολόκληρα κτίρια- σε τουριστικά καταλύματα (ξενοδοχεία κλασικού τύπου όσο και aparthotels).

Η κινητικότητα πάντως είναι εντυπωσιακή…

Η πλειοψηφία των επενδύσεων στους κλάδους της εστίασης και του τουρισμού/ξενοδοχείων κινείται σε λογική αγέλης, υποστηριζόμενη από απλές έως απλοϊκές αναλύσεις αλλά κυρίως προσδοκίες.  Ως εκ τούτου, όσο η τάση ισχύει «όποιος μπει τελευταίος χάνει, όποιος μπει νωρίς και βγει λίγο πριν την πτώση κερδίζει». Σε τέτοιες καταστάσεις μια άλλη ευκαιρία είναι να πάει κάποιος «κόντρα στο ρεύμα».

Ψηφιακή απεικόνιση των καταστημάτων επί της Λεωφόρου Συγγρού με βάση τα retail maps της Property Market Technologies.

 

Βλέποντας εποπτικά τον κλάδο της εστίασης ποια είναι τα στοιχεία που διακρίνετε;

Η εστίαση αποτελεί την αιχμή του δόρατος για τα καταστήματα δρόμου. Παρόλα αυτά, διακρίνουμε απουσία συστηματικής μελέτης του κλάδου από τη σκοπιά των οικονομικών του χώρου. Ως εκ τούτου, ο κλάδος κυριαρχείται από μη συστηματικές εμπειρικές παρατηρήσεις και προσωπικές απόψεις ‘ειδικών’. Η επιβολή δημοτικών τελών και τελών κατάληψης πεζοδρομίου γίνεται με διοικητικά κριτήρια, απουσία σχετικής οικονομικής ανάλυσης. Διακρίνουμε απουσία δημόσια διαθέσιμων συστηματικών καταγραφών. Η πρώτη  προσπάθεια είναι τα retail maps της Property Market Technologies, τα οποία είναι εμπορικά διαθέσιμα στη πλατφόρμα Greek Property Data.

Ποια είναι η στάση των ιδιοκτητών ακινήτων απέναντι στην εστίαση;

Η αντιμετώπιση των ιδιοκτητών καταστημάτων προς μίσθωση είναι πολύ πιο θετική προς τις επιχειρήσεις εστίασης σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν, καθώς τις θεωρούν πιο βιώσιμες σε σχέση με άλλες (π.χ. λιανικό εμπόριο ενδυμάτων). Έχουμε εντυπωσιακά παραδείγματα μετατροπών παραδοσιακών δρόμων λιανικού εμπορίου, ακόμα και υψηλού προφίλ (με το κύριο παράδειγμα την Τσακάλωφ στο Κολωνάκι) σε ‘πιάτσες’ εστίασης.


Πολυεθνικοί Vs Εγχώριοι Επενδυτές

«Τα καταστήματα εστίασης δεν αποτελούν σύνηθες επενδυτικό προϊόν για τους πολυεθνικούς επενδυτές. Στη χώρα μας, η σχετική ευκολία έκδοσης σχετικής άδειας λειτουργίας και η απουσία λοιπών περιορισμών (π.χ. συγκεκριμένος αριθμός καταστημάτων εστίασης ανά δήμο) στερεί τα εν λειτουργία καταστήματα εστίασης από στοιχεία μοναδικότητας. Η συντριπτική πλειοψηφία των καταστημάτων εστίασης αφορά εγχώριες επενδύσεις, πολλές από τις οποίες πραγματοποιούνται από πρώην εργαζόμενους του κλάδου της εστίασης ως επιχειρηματική διέξοδος. Ως εκ τούτου πολλοί νέοι επενδυτές στην εστίαση διαθέτουν περιορισμένη τεχνογνωσία και οικονομικούς πόρους».


Ποια είναι τα τεχνικά ή κατασκευαστικά προβλήματα που συναντάνε οι νέοι επιχειρηματίες;

Οι νέοι επιχειρηματίες πρέπει να αντιμετωπίζουν ολιστικά την επένδυση τους. Η λογική «ξεκινάμε και βλέπουμε» είναι συνήθως αρκετά πιο ακριβή. Δεν θα πρέπει να επικεντρώνουν στα ‘προφανή’ τα οποία συνήθως είναι τα κατασκευαστικά – τεχνικά θέματα του νέου καταστήματος εστίασης. Επίσης πρέπει να έχουν υπόψη τους ότι η εμπειρία εντός του κλάδου της εστίασης ως εργαζόμενος δεν μεταφράζεται μονοσήμαντα σε ικανότητα διαχείρισης μια σχετικής επιχείρησης.

Μπορείτε να μας δώστε κάποια κρίσιμα σημεία που πρέπει να ‘ελέγχονται’;

Σημεία προσοχής θα πρέπει να είναι τα παρακάτω:

  • Σχεδιασμός ολοκληρωμένου ‘προϊόντος’ – ‘εμπειρίας’ που θα προσφέρει η νέα επιχείρηση εστίασης
  • Έρευνα αγοράς και ανταγωνισμού, μελέτη θέσης.
  • Κατάστρωση επιχειρηματικού σχεδίου: με ποιές παραδοχές θα αποσβεστεί η αρχική επένδυση και πότε; ποιά είναι τα εναλλακτικά σενάρια αν ‘δεν πάει κάτι καλά’.
  • Καθορισμός των χαρακτηριστικών του καταστήματος – “κελύφους” της επιχείρησης βάσει των απαιτήσεων του “προϊόντος” – “εμπειρίας” που θα προσφέρει η νέα επιχείρηση εστίασης.
  • Καθορισμός μέγιστου διαθέσιμου ποσού για ενοίκιο, ως % του τζίρου (συνήθως έως 10%).
  • Τεχνικός – κατασκευαστικός έλεγχος του καταστήματος πριν τη μίσθωση του και επικέντρωση σε προβλήματα που απαιτούν συνεργασία με ιδιοκτήτες όμορων ιδιοκτησιών (καταστήματα, διαμερίσματα ορόφων κλπ) όπως για παράδειγμα υγρασίες. Προσοχή σε “έτοιμα” μαγαζιά σε σημεία που μπορεί να υπάρχουν προβλήματα από αφανείς εργασίες.
  • Νομικός έλεγχος (σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών, κανονισμός της πολυκατοικίας) πριν τη μίσθωση του και ιδιαίτερη προσοχή στην ορθή απεικόνιση των χώρων του καταστήματος στα σχέδια που τα συνοδεύουν. Πολλά συχνά προβλήματα (πχ σχετικά με τη πρασιά του καταστήματος) μπορούν να αποφευχθούν χάρη σε ένα καλό αρχικό νομικό έλεγχο.
  • Ολοκληρωμένη προσέγγιση κατά την διαπραγμάτευση του μισθωτηρίου συμβολαίου και όχι επικέντρωση αποκλειστικά στο ύψος του μηνιαίου μισθώματος πχ περίοδος χάριτος μέχρι να ολοκληρωθεί η κατασκευή του καταστήματος, διάρκεια μίσθωσης.
Η ζήτηση αποτελεί καθοριστικό παράγοντα καθορισμό του ύψους των μισθωμάτων, αλλά οι τζίροι των εστιατορίων στο κέντρο, όπου ο ανταγωνισμός είναι οξύτατος, δεν έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία έτη.

 

Τι πρόκειται να συμβεί στο άμεσο μέλλον με τις αντικειμενικές αξίες;

Κατ’ αρχήν πρέπει να έχουμε υπόψη μας ότι η βάση φορολογίας των ακινήτων στη χώρα γίνεται με διοικητικό τρόπο. Ως εκ τούτου, δεν είναι δυνατή η πρόβλεψη της απόφασης του Υπουργείου Οικονομικών βάσει της γνωμοδότησης των εκτιμητών ακινήτων εντός του 2020. Πιθανές επιδράσεις της φημολογούμενης αύξησης των τιμών ζώνης, είναι:

  • η αύξηση των δημοτικών τελών θα τροποποιήσει τη διαδικασία επιλογής θέσης και,
  • οι ιδιοκτήτες των καταστημάτων θα μετακυλήσουν στα μισθώματα ένα τμήμα της αύξησης του φόρου ακινήτων.

Πως θα αντιδράσει η αγορά της εστίασης σε μια έντονη αύξησή τους;

Θεωρούμε ότι η αύξηση των τιμών ζώνης θα έχει χαμηλή επιρροή στον κλάδο της εστίασης γιατί:

  • τα δημοτικά τέλη αποτελούν ένα μικρό μέρος των λειτουργικών εξόδων και,
  • (εκτός των σημείων πολύ υψηλής προβολής) η ζήτηση αποτελεί τον καθοριστικό παράγοντα καθορισμό του ύψους των μισθωμάτων και οι τζίροι των καταστημάτων εστίασης δεν έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία έτη. Επιπρόσθετα μια προσπάθεια γενικευμένης αύξησης των μισθωμάτων καταστημάτων θεωρούμε ότι θα ανακοπεί σύντομα λόγω του σημαντικού στοκ κενών καταστημάτων, το οποίο δείχνει τάσεις αύξησης λόγω της φθίνουσας πορείας του ‘μικρού’ λιανεμπορίου.

Κεντρική φωτογραφία: Ο Κωνσταντίνος Γατής, διευθύνων σύμβουλος της Property Market Technologies στο βήμα παλαιότερου συνεδρίου για το real estate.

You might also like